经济日报 | 作者 李方
近日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
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据不完全统计，今年上半年，各地因城施策，陆续出台房地产调控政策累计约380次。各地优化调控政策有什么特点？下半年房地产市场走势如何？
楼市调控多点发力
今年以来，切实防范化解风险，成为房地产政策调控的主要内容。一方面，多部门进一步加大对房地产企业的资金支持力度；另一方面，需求端侧重降低购房成本，各地在房贷利率调整、公积金支持政策、二手房服务简化、优化限购、购房补贴等多方面精准施策。
中指研究院数据显示，全国已有超40个城市调整首套房贷利率下限至4%以下。随着6月20日中国人民银行下调5年期以上LPR利率至4.2%，部分城市下调房贷利率的预期仍在。今年以来，洛阳、青岛等10余个城市通过优化二套房认定标准、降低首付比例等方式放松了信贷政策，以期带动房地产市场向上健康发展。6月初，青岛降低非限购区域首付比例，居民置业情绪回暖、市场活跃度提升。热点城市非核心区的限制性政策或进一步放开。
从住房公积金政策来看，与此前公积金提取存在一定局限性相比，今年以来已有超百个地方出台提高公积金贷款额度、降低公积金首付比例、允许公积金支付首付款、支持“商转公”贷款、提高租房提取公积金额度等政策，通过盘活公积金进一步支持刚性和改善性住房需求释放。
“从政策效果上看，信贷政策进一步放松有利于降低购房置业成本，对于促进购房需求释放产生了一定积极作用。”中指研究院常务副院长黄瑜认为，对于房地产市场来说，仍需叠加更多供需两端支持政策，才能更好发挥政策效果。
自支持房企融资的“第三支箭”射出，已有招商蛇口、保利发展、福星股份、陆家嘴、中交地产、大名城等多家上市房企股权融资获交易所批准同意，募集资金总额约350亿元，多数用于补充流动资金和保交楼。
58安居客研究院院长张波表示，当前房地产开发企业正逐步走出融资困境，房企再融资获批将利于帮助企业稳定地拿地、开工、建设，同时对项目的有序交付也会起到积极作用。
总体呈现企稳态势
上半年，各地因城施策提高政策精准度，更好满足了居民刚性和改善性住房需求，促进了房地产市场平稳健康发展。
国家统计局数据显示，今年上半年，全国商品房销售面积为5.95亿平方米，同比下降5.3%，其中住宅销售面积下降2.8%。商品房销售额为6.31万亿元，增长1.1%，其中住宅销售额增长3.7%。
具体来看，一季度，在前期积压需求释放、政策显效等因素作用下，房地产市场活跃度回升，热点城市房地产市场出现“小阳春”行情。二季度，前期积压购房需求释放完毕，市场明显降温。
从需求结构来看，上半年改善性住房需求仍为市场重要支撑，多个城市中高总价段成交套数占比提升。北京、上海、成都、苏州等城市中高端住宅产品成交套数增长较快，市场保持一定活跃度。对比来看，上半年二手房市场活跃度好于新房，二季度市场预期同步减弱。
不过，土地拍卖市场存在冷热不均的情况。核心城市土地拍卖保持一定热度，部分城市土地拍卖表现冷淡。数据显示，今年上半年，上海、杭州、合肥地价上限成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地块创下近几年土地参拍企业数量记录；广州、青岛、济南、天津、福州核心区地块企业参与度高，而非核心区地块多以底价成交，板块间分化明显；无锡、郑州、长春普遍以底价成交，土地拍卖情绪不高。
国家统计局新闻发言人、国民经济综合统计司司长付凌晖表示，一季度前期积压的购房需求集中释放，带动房地产市场有所改善，二季度房地产市场逐步回归常态化运行，上半年房地产市场总体呈现企稳态势。未来，房地产开发投资还会处于低位运行。但是随着房地产市场调整逐步到位，房地产开发投资会逐步回到合理水平。
有专家表示，在房地产市场新阶段，各方可将精力从“居者有其屋”向“居者优其屋”转变，推动住宅开发从单一走向多元，推动产、住、城融合，着眼行业未来发展，促进房地产市场平稳健康发展。
政策将进一步优化
近日，住房和城乡建设部召开企业座谈会。会议指出，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。稳住建筑业和房地产业两根支柱，对推动经济回升向好具有重要作用。
标普信评报告认为，当前房地产行业复苏的瓶颈在于需求不足，需求的回暖更多取决于经济、人均收入水平和居民对未来预期的改善。“只有当居民的就业和收入能够对购房起到实质性支撑作用，纾困政策才能真正起效。”广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。“除了各种政策不断推动楼市回稳向好外，还需要形成良好的市场预期，助推住房刚性需求和改善性需求释放。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长、北京市房地产法学会常务副会长兼秘书长赵秀池说。
李宇嘉表示，未来政策导向是满足和释放需求，比如满足新市民、年轻人先租后买的需求；盘活存量提高供应效率并匹配需求，包括城中村改造、老旧小区改造、县域镇域房屋改造，解决发展不协调、不充分的问题；打造好房子、好小区、好社区，满足美好人居需求。
赵秀池认为，各地应结合多子女政策、人口引进政策，适当放宽限购政策。比如，进一步降低房贷首付款比例和房贷利率，允许存量固定利率房贷转为基于LPR的浮动利率房贷。
张波预计，下半年，房地产调控将进一步优化，热点城市限购放松相关政策出台的概率可能进一步增大，同时房贷政策方面有望加大对改善性需求的倾斜力度。
目前，资本市场多家房地产企业面临退市，未来房企融资环境如何持续改善？诸葛数据研究中心高级分析师陈霄表示，从供给侧来看，需继续加大房企融资支持力度，落实“三支箭”支持措施。“融资应更多向资金面稳健的优质房企和民营房企倾斜。”
黄瑜建议，继续加大支持上市房企股权融资，加快审批力度；以“央地合作”增信方式支持民营房企发债融资要扩容扩围，在更多城市推进，让更多的民营房企受益，同时加大支持上市房企并购重组。
国务院常务会议7月21日审议通过的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》提及，在超大特大城市，要加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。城中村改造、闲置资产盘活将是加大保障性住房建设和供给的重要举措和方式。
“下一步，多渠道开拓保障性租赁房源，多举措拉动社会投资共同建设保障性住房等政策支持力度会进一步增强。”张波说。