中新经纬3月24日电 题：中原建业销售及扩张受挫，城市合伙人制待观察
作者 房玲 克而瑞研究中心企业研究总监
洪宇桁 克而瑞研究中心研究员
(资料图片仅供参考)
2021年开始，房地产业进入深度调整期。在管理红利时代，随着房地产进入存量时代，代建行业发展空间大，净利润率高，前景广阔。2021年5月，中原建业在港交所敲钟上市，成为“大中原区域代建行业第一股”。3月21日，港股中原建业发布了2022财年年报，结合公司业务情况，我们对公司财报进行了一些基础分析。
公司销售业绩和拓展力度大幅下滑
2022年，中原建业在管项目的合约销售额约为213.17亿元，同比减少了47.1%；合约销售建筑面积约为349.84万平方米，同比减少了44.1%；销售均价为6093元/平方米，这是公司自2018年后首次出现下滑。
中原建业在2022年销售业绩同比大幅下滑，主要是因为河南市场较为低迷，同时疫情反复也影响了企业销售业绩。
在项目拓展方面，2022年中原建业仅新签30个项目，总建筑面积约为337万平方米，同比减少66.4%。新签河南省外项目2个，总建筑面积10.62万平方米，同比减少91.8%。中原建业拓展规模大幅减少，除行业低迷等客观原因之外，困扰建业集团将近一整年的流动性问题或是一个重要原因。
对比同为代建上市企业的绿城管理发现，历年来，中原建业销售规模和新拓建筑面积均和绿城管理有着较大差距。2022年，在中原建业业务遭到重挫同时，绿城管理却仍有增长，二者差距进一步加大。这其中一个重要原因就是两家企业集团的全国化程度不同：由于绿城集团早早就成为一家全国化企业，公司业务可以遍及全国；而建业集团则由于选择长期区域化战略，覆盖市场较小，也在一定程度上限制了中原建业发展。
虽然近年来建业集团加大了全国化力度，但是成果较小。在越来越多头部房企入局代建市场背景下，中原建业虽有先发优势，但规模扩张速度仍有可能不及后发龙头企业，市场竞争压力有可能进一步加大。
目前，中原建业计划通过创新商业模式加速发展，提升自身竞争力。2022年，中原建业开始尝试城市合伙人制度，旨在通过信用和融资手段，为成员企业打通项目库、资金库，嫁接资源，整合双方资源，实现利益共享。
中原建业在2022年12月成立了城市合伙人理事会，从190位合作伙伴中选取出13位战略合作伙伴，在河南省18个地级市成立了10家合资公司。目前，13个城市合伙人自身资产规模已经超过2000亿元，和中原建业累计签约1073万平方米，其中于2023年1月10日就集中签约153.4万平方米。作为中原建业未来的一个重要增长极，城市合伙人制度在助力企业在大中原区域迅速拓展同时，也会助力拓展公司在山西、海南、江西等河南省外的业务，预计公司未来合伙人项目会达到60%以上。
省外布局较缓，多元业务模式有望加速
截至2022年年底，中原建业在管建筑面积为3171万平方米，相较于年初增长了2.38%，相比于2018-2021年27.07%的复合增长率而言大幅下滑。从在管项目代建模式来看，中原建业共有政府代建项目14个，合约建筑面积201万平方米，目前政府代建在谈意向项目超过50个，预计将会在2023年陆续落地；资本代建项目3个，合约建筑面积53万平方米，由于中原建业已和包括河南资产、河南豫资等多家AMC公司达成战略合作，企业业务模式多元化进程有望得到加速。
从在管项目建筑面积区域分布来看，2022年底，中原建业省外在管项目建筑面积为262万平方米，占比为8.3%，和2021年底保持一致，由此可见，中原建业的省外布局速度仍然较为缓慢，企业拓展重心仍然在河南大本营。这种布局策略也影响到了企业销售分布，2022年，中原建业92%的合约销售额仍处大本营的河南地区，占比相比2021年下降了2个百分点，和企业在管建筑面积的区域分布趋同。中原建业在河南省内的大力布局固然可以充分利用企业本地化优势，但是也放大了区域市场波动给企业带来的风险。
营业收入大幅减少，净利率维持在较高水平
2022年，中原建业共实现营业收入6.06亿元，同比减少了53.5%，企业营业收入的大幅下滑主要是因为销售规模减少。不过中原建业的净利率为50.1%，虽然同比下降了9.1个百分点，但仍然达到了50%以上，保持在较高水平。
相较之下，绿城管理的净利率为27.7%，比中原建业低了22.4个百分点。这主要是因为绿城管理积极使用合作代建模式，成本计入方式不同；而中原建业的所有在管项目均是直接管理，主要都是人员成本。两者净利率差异主要在于业务模式的不同。
值得注意的是，中原建业在2021年5月IPO所得资金7.51亿元人民币，到2022年底仍有6.4亿元尚未使用。从企业资金用途分配来看，仅有作为一般营运资金的约7500万元已经全部使用完毕，其他用于市场开拓、收并购以及信息系统升级三大用途的资金均有90%以上尚未动用。这一方面可以看出中原建业在过去两年内的开拓力度减弱，另一方面则意味着在房地产行业触底反弹阶段，企业可以有较多的资金用于扩张。截至2022年底，中原建业的持有现金为15.65亿元，与绿城管理的20.86亿元差距不大。(中新经纬APP)
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