最近，福州楼市很黏糊。
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很多想买房子人的心态像极了正在谈恋爱的少女：怕他来，又怕他不来，更怕他乱来。
既怕这房价跌，又怕这房价涨，不跌不涨，总归还是纠结。
此时此刻的福州楼市，房价就好像个渣男！够坏，但是也够有魅力，市中心总归是高富帅们的名利场，郊区的楼盘，就连凤凰男和麻雀女还是看不上。
前几天，和一位地产老兄聊天。谈到当下福州楼市的现状，他问了我一句：你觉不觉得目前的楼市很魔幻？
魔幻，确实够魔幻的。
01
房价，两极的魔幻
当家住万科广场的一些老台江们，到处打听国贸天琴樾和建发璞云能不能买？多少钱入手合适，以及选哪栋楼比较没有BUG。
他们手握千万资金，大算盘打得噼啪作响。
而另一些购房者，拎着小算盘，涌进三江口的楼市，很大方地花上五六十万，抱一套云城回家，吃下可投资，可自住的“迷药”，在出租屋里做起春秋大梦。
谁说贫穷会限制人的想象力？在福州的楼市里，有些产品本身就是靠想象力才能卖房子的。
在这个魔幻的楼市里，有钱人早就不相信房子还能有多大的收益，住得舒服和保值已经是底线的底线。
只有那些还没受过伤害的楼市小白，对各种画饼还信以为真。
两极分化的楼市背后，终归是财富的分化和阶层的分化。
沉浮多年，虽说市中心的大平层貌似是福州楼市里的“硬通货”，但是直面动辄要上“5万+”的单价，有钱人心里也难免打鼓。
即便那个叫做巨荣光明里的楼盘，大言不惭打出了“鼓台之外，皆郊区”的广告语。那么问题来了，以福州城市能级和人口的体量，在没有江河湖景、学区房的加持下，市中心有些地方能不能撑得住“5万+”？
想得通透一些，没有什么不可能！
福州很小，小到一个鼓楼都能被大家认为“宇宙中心”。各种优质资源日积月累起来的鼓楼，很像厦门的岛内，是很多购房者倾尽财富也要买一套房子的地方。
隔壁小兄弟台江，哪怕再不福气，也只能拿五一路以西的半个台江来牵扯一下鼓楼的衣角，“大哥，带我飞一会儿”。
大哥的影响力，确实会外溢给小弟。要不了多久，台江的上海西两个楼盘就会出现“5万+”。
市中心新房房价，眼瞅着继续高位狂飙。郊区的楼市却是哀嚎遍野。
那个曾经被称作“福州陆家嘴”的三江口，樟岚片区的大东海江山府学区房急速降价，每套降价四五十万，抛售。火急火燎的模样像极了要吹响集结号的前奏。
清富的中海锦江城对此一脸不屑：兄弟，what are you 急啥勒，咱这里还有均价一万三四的，能不能学着我，淡定！
从五四北以北，到三环外城南，从福州西竹岐，到福州东马尾，想必是很难淡定的。特价房接二连三地往外推，“鱼饵”可真没少下，没钓上几条“鱼”。
这年头，“鱼饵”还是贵了些，“鱼”都吃不起了。有句俗语说得好：一分钱难倒英雄汉。
在荆溪某楼盘的现场，曾经真有刚需的汉子，因为差两万块钱的首付上不了车。
开发商想必是非常理解这些购房者的艰辛的，主动降低首付款比例，目前已经成为不少郊区盘的促销手段。
这时候，总有人还是要问：现在适不适合买房？
别这么问，问了，你就不适合买房。
如果没有打破魔幻或者跟着魔幻的楼市一起魔幻起来的勇气和信心，做个吃瓜群众可以，买不买房这么沉重的话题，不适合你。
01
二手，选择的魔幻
二手房交易量增长，市中心“老破旧”重新回到购房者的视野。这是福州楼市的第二重魔幻场景。
打败郊区新楼盘的，或许不是隔壁的新楼盘，也不是另一面郊区的新楼盘，而是市中心的“老破旧”。
没错，就是以往大家总是劝别人不要去买的“老破大”和“老破小”。
假设咱们把均价定位在1.0-1.7万元/㎡这个档位上。福州至少有以下19个新盘可供参考。
除去5个SOHO盘，还有14个住宅吧。
一个残酷的事实摆在这些住宅楼盘面前：很遗憾，在福州这个价位段上，比大家位置好的，有着大量的二手楼盘。
安置房是不主张推荐的，问题是总价150万以内的刚需购房者们，被福州远郊楼盘给搞怕了，退而求其次，宁愿在市中心买安置房。
大家不是不知道安置房买了会继续跌，而是觉得这些房子一是地段实在偏，而是买了也会跌。
既然避免不了买房这么个事儿，宁可在市中心当大冤种。
这个时候，去劝退他们不要这么买，总觉得不近人情，不接地气。
选择的魔幻，说到底是房价惹的祸。
选择的魔幻还不仅仅存在于均价1.7万元/㎡以内这个槛上。均价2.8-3.5万元/㎡，这个段位也很是纠结。
这个段位选房，应该说新房已经很有的挑了。问题是，如果你不想离开鼓楼或者台江。那就比较麻烦。
在这个价位选房，金山和台江的二手房，是东二环和南二环楼市新房的拦路虎。
对于金山而言，这个价位，可以买到有电梯，带地铁、学区的房子。
对于台江而言，这个价位，可以买到10年以上的江景房。
在改善、学区、地铁三要素都能满足的情况下，到底是去配套有待完善的板块买新房改善，还是坚守熟悉的圈子，就地二手改善？
很多人纠结着，纠结着，就选择了后者。
事实显而易见，东二环和东区，为什么买到现在交易量下来了，因为剩下不少大面积改善产品，面积大，单价贵。
从价格上看，除了遇到了二手房的阻击，还有改善购房者的生活圈子无法破圈的问题。
市场倒逼之下，可以预见的是在这个价位上，市中心的二手房，价格也会相当坚挺。
一手房和二手房的房价，有时候就像跷跷板。无论哪边调调，另一边就会动动。
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交房，涨价的魔幻
一二手房选择“劣币驱逐良币”的魔幻正在上演的同时，交房既涨价也是福州楼市里让很多人难以接受的现实。
如何判断你身边的人是不是福州楼市里的小白？有两个维度。
一是问你：福州目前房价是涨是跌问题的，还有一类就是闭着眼睛说房价不是涨就是跌的。
福州楼市里，关于房价涨跌的颗粒度其实是非常细的。就比如说那些交房即涨价的楼盘。
典型的两个楼盘是鼓楼保利天悦一期和融创福州源。
保利天悦一期二手房挂牌均价目前在6万元/㎡以上，融创福州源也在6万元/㎡以上。
一个靠近屏山和左海，一个就是临近乌山。福州人追求市中心大平层的念想让这些楼盘的房价逆势飘扬。
鼓楼之外，还有两个典型的楼盘，一个是东二环的养云，另一个是金山的榕心映月，妥妥抢了祥浦苑的风头。
前一阵子，养云的业主在群里抱团集体涨价。一个当年开盘价在4.5万元/㎡左右的养云一期，在二手楼市里，到底值多少钱？目前取决于业主的心态有多飘。
心态正常的卖个5万多可以理解，现在挂6万多的，要么是太急，要么是打太极。
养云毫无疑问具有稀缺性，但金山榕心映月交房即涨价，除了一个金闽小学和地铁的交通优势，相比开盘价，一平方米能上浮个五六千块钱，确实有点华而不实。
在一片唱衰地产，唱衰福州楼市的声浪中，交房既涨价，总是给人一种魔幻的感觉。
这些涨价的楼盘，房子的本质已经不仅仅房子。而是资产配置、是金融工具、是资金避风港、是资源垄断……
它们的背后站着一个个长袖善舞的能人。